O Tribunal de Contas de Santa Catarina publicou em setembro de 2026 uma nota técnica direcionada a órgãos públicos sobre contratação e fiscalização de serviços de manutenção predial. A notícia passou quase despercebida na mídia. Mas ela levanta uma questão incômoda para síndicos e gestores de facilities do setor privado: se o poder público precisa de diretrizes formais para não errar na contratação de manutenção predial preventiva, o que isso diz sobre o mercado como um todo?

A nota do TCE/SC é sobre o setor público. Mas o recado vale para todo mundo.

A Nota Técnica N. TC-21/2026, publicada pelo Tribunal de Contas de Santa Catarina em 21 de setembro de 2026, estabelece diretrizes preventivas para contratação e fiscalização de serviços de manutenção predial em órgãos públicos do estado.

O objetivo declarado é evitar contratações mal feitas, superfaturamento e ausência de fiscalização técnica adequada.

Parece distante da realidade de um condomínio em São Paulo ou de um centro de distribuição no interior do Paraná. Mas não é.

A lógica que levou o TCE/SC a criar essa nota é a mesma que explica por que tantos prédios privados acumulam passivos técnicos silenciosos: ninguém estava olhando direito para o que estava sendo contratado e entregue.

E no setor privado, não tem tribunal de contas para cobrar. Tem desabamento, incêndio, autuação do Corpo de Bombeiros, processo judicial e síndico respondendo na Justiça.

O problema real da manutenção predial preventiva no Brasil não é falta de norma

Já existe norma. A ABNT NBR 5674 regulamenta manutenção de edificações desde 1999, com atualização em 2012. A NBR 16747 trata de inspeção predial. Há ainda as normas de instalações elétricas, combate a incêndio, elevadores, sistemas de ar-condicionado.

O problema não é ausência de regulação técnica. O problema é que a maioria dos contratos de manutenção predial no Brasil é firmada sem nenhuma base técnica real.

Veja o que acontece na prática:

O síndico ou o gestor de facilities recebe três orçamentos. Escolhe o mais barato. Assina um contrato genérico que lista "serviços de manutenção" sem descrever frequências, responsabilidades, critérios de aceite ou protocolos de registro.

Meses depois, algo falha. E aí começa a discussão sobre o que estava ou não incluído no contrato.

Isso não é um problema de regulamentação. É um problema de gestão. E é exatamente esse ponto que a nota técnica do TCE/SC toca, ainda que para o contexto de licitações públicas.

O que a nota do TCE/SC exige que você provavelmente não exige do seu prestador

Sem entrar nos detalhes jurídicos de uma norma voltada para o setor público, o espírito da Nota Técnica N. TC-21/2026 gira em torno de três pontos: especificação técnica antes da contratação, fiscalização durante a execução e registro formal das atividades realizadas.

Pergunta direta: quantos contratos de manutenção predial no setor privado têm isso?

A resposta honesta é: poucos. A maioria dos contratos de condomínios e empresas com prestadores de manutenção é vaga, sem indicadores, sem obrigação de laudo técnico, sem relatório periódico e sem penalidade clara por descumprimento.

O síndico assina. O prestador executa o que achar conveniente. E o gestor de facilities fica na dependência da palavra do técnico que esteve lá.

Por que isso é um problema sério e não apenas uma questão administrativa

Existem dois tipos de síndico no Brasil em 2026: o que já teve um problema grave no prédio e o que ainda vai ter.

Essa frase pode soar dura, mas os dados do setor de manutenção predial justificam a dureza.

Incidentes com instalações elétricas, falhas em sistemas de combate a incêndio, elevadores sem manutenção adequada, infiltrações que comprometem estrutura. Esses eventos não surgem do nada. Eles são o resultado acumulado de meses ou anos de manutenção mal feita, mal registrada ou simplesmente não feita.

E quando o incidente acontece, a pergunta do perito, do juiz ou do Ministério Público é sempre a mesma: onde estão os registros de manutenção?

Se não existem registros, o síndico responde como se nunca tivesse feito nada. Mesmo que tenha contratado alguém. Mesmo que tenha pago. Sem comprovação técnica, não há defesa.

A responsabilidade do síndico vai além de contratar

O Código Civil, no artigo 1.348, define que cabe ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. Não basta contratar. É preciso fiscalizar, documentar e garantir que o serviço foi executado conforme o planejado.

Isso significa que o síndico que contrata manutenção sem exigir relatório técnico, sem registrar o que foi feito e sem validar a qualidade da execução está tecnicamente descumprindo sua obrigação legal.

A nota do TCE/SC para órgãos públicos formaliza exatamente essa lógica. No privado, a obrigação já existe. Só não está sendo cumprida com a mesma seriedade.

Para entender melhor o que exigir tecnicamente de uma inspeção predial, vale consultar o artigo NBR 16747 na prática: o que o síndico precisa exigir no laudo de inspeção predial para garantir a segurança em 2026. O detalhamento técnico faz diferença na hora de cobrar do prestador.

O que um contrato de manutenção predial preventiva precisa ter de verdade

Sem rodeios, um contrato de manutenção predial que realmente protege o síndico e o condomínio precisa conter alguns elementos que raramente aparecem nos contratos padrão do mercado.

Escopo técnico detalhado

Quais sistemas serão mantidos. Quais atividades serão executadas em cada sistema. Com qual frequência. Quais normas técnicas serão seguidas. Isso precisa estar no contrato, não apenas em uma proposta comercial que ninguém mais vai encontrar depois.

Registro obrigatório das atividades

Cada visita técnica precisa gerar um registro formal: o que foi verificado, o que foi encontrado, o que foi corrigido, o que ficou pendente e por quê. Esse registro é o único documento que prova que a manutenção aconteceu.

Supervisão técnica qualificada

Manutenção predial em condomínios e instalações comerciais envolve sistemas que exigem responsabilidade técnica. Instalações elétricas, sistemas de combate a incêndio e elevadores têm normas específicas que demandam profissional habilitado. Contratar apenas mão de obra sem supervisão de engenheiro é economizar no lugar errado.

Redes como a D Serviços estruturam o atendimento exatamente com essa camada de supervisão técnica, com engenheiros responsáveis pelos laudos e pelo acompanhamento das atividades de campo. Não é diferencial de mercado. Deveria ser o padrão mínimo exigido.

Critérios de aceite e indicadores

Como o síndico ou o gestor de facilities sabe se o serviço foi bem executado? Se a resposta for "confiando na palavra do técnico", há um problema estrutural no contrato. É preciso definir critérios objetivos de qualidade e aceite para cada tipo de atividade.

O incômodo que ninguém quer admitir

Existe uma cultura no mercado de manutenção predial brasileiro que precisa ser questionada com mais firmeza.

Gestores de facilities experientes sabem disso. Síndicos profissionais sabem disso. Mas a pressão por redução de custos, a falta de tempo para estruturar contratos adequados e a dificuldade de encontrar prestadores que aceitem essas exigências criam um ambiente onde o padrão ruim se perpetua.

O TCE/SC não publicou a Nota Técnica N. TC-21/2026 porque o setor público estava indo bem. Publicou porque estava indo mal. E foi necessário um órgão de controle externo agir para tentar corrigir isso.

No setor privado, esse órgão de controle não vai aparecer antes do incidente. O controle precisa vir de dentro. Do síndico que decide parar de assinar contratos vagos. Do gestor de facilities que decide estruturar um plano real de manutenção predial preventiva. Do conselho que decide cobrar relatórios técnicos nas assembleias.

Ou vai continuar aparecendo só depois. Quando já é tarde demais.

Perguntas frequentes

A Nota Técnica N. TC-21/2026 do TCE/SC se aplica a condomínios privados?

Não diretamente. A nota foi publicada para orientar órgãos públicos de Santa Catarina na contratação e fiscalização de serviços de manutenção predial. Mas os critérios técnicos que ela defende, como especificação clara de escopo, fiscalização e registro das atividades, refletem boas práticas que se aplicam a qualquer contrato de manutenção, público ou privado.

O síndico pode ser responsabilizado por falhas na manutenção predial mesmo tendo contratado uma empresa especializada?

Sim. O Código Civil atribui ao síndico a responsabilidade pela conservação das partes comuns. Contratar um prestador sem fiscalizar, sem exigir registros e sem verificar a qualidade da execução não transfere automaticamente a responsabilidade. Em caso de incidente com vítimas ou danos, a ausência de documentação pode comprometer a defesa do síndico.

Com que frequência um plano de manutenção predial preventiva deve ser revisado?

O plano deve ser revisado ao menos uma vez por ano, ou sempre que houver mudança significativa nas instalações, troca de prestador ou após qualquer incidente técnico. A revisão anual permite atualizar as frequências de manutenção com base no histórico registrado e nas condições reais de cada sistema.

Por Marcelo Campos