O relatório diz 100% de execução. O sistema de sprinklers está inoperante há três meses. Esses dois fatos coexistem, hoje, em prédios públicos brasileiros. E isso não é especulação: é o que uma reportagem técnica da InfraFM aponta ao analisar como dashboards de facilities e medições burocráticas de SLA podem maquiar riscos graves de incêndio na manutenção predial, ocultando falhas críticas que nenhum relatório administrativo vai revelar por conta própria.

O risco de incêndio na manutenção predial que o papel não enxerga

Existe uma diferença enorme entre "a ordem de serviço foi fechada" e "o sistema funciona".

No modelo tradicional de gestão de facilities, o que conta para o contrato é a execução do chamado. O técnico foi ao local, assinou a OS, o sistema registrou como concluído. O dashboard fica verde. O gestor apresenta o relatório na reunião mensal. Todos ficam satisfeitos.

O problema é que fechar uma OS não é o mesmo que corrigir uma não-conformidade. E em sistemas de proteção contra incêndio, essa diferença pode custar vidas.

A reportagem da InfraFM expõe exatamente esse ponto: a métrica de SLA com alta taxa de execução cria uma ilusão de conformidade. O indicador está bom. O risco real, não.

Em prédios públicos, esse cenário é ainda mais preocupante. A pressão por documentação, licitações com critérios predominantemente de preço, contratos rígidos que não preveem escalabilidade técnica e equipes de fiscalização sobrecarregadas criam o ambiente perfeito para que sistemas críticos fiquem indisponíveis por longos períodos, sem que ninguém seja responsabilizado formalmente por isso.

Como a 'ilusão documental' se instala nos contratos públicos

Não é má-fé em todos os casos. Às vezes é simplesmente o desenho errado do contrato.

Contratos de manutenção predial no setor público costumam medir o que é fácil de medir: quantidade de chamados atendidos, tempo de resposta, visitas realizadas. O que fica de fora da métrica são as condições reais dos sistemas após cada intervenção.

O problema da OS fechada sem resolução real

Uma ordem de serviço pode ser encerrada com o status "executado" mesmo quando a solução aplicada foi provisória, paliativa ou simplesmente insuficiente. O técnico fez o que estava ao seu alcance com o que tinha disponível. O sistema ficou registrado como atendido. Mas o risco permanece.

Isso não é uma falha de um técnico específico. É uma falha de arquitetura do processo.

Laudos que atestam o que não foi verificado

Outro ponto grave levantado pela reportagem da InfraFM é a questão dos laudos técnicos. Documentos que deveriam atestar a condição real de sistemas de proteção contra incêndio são, em muitos casos, gerados a partir de vistorias superficiais ou de dados desatualizados.

O laudo existe. Está assinado por um responsável técnico. Está arquivado na pasta do contrato. E pode estar completamente desconectado da realidade do edifício.

Para o órgão fiscalizador que recebe esse documento, tudo está em ordem. Para o servidor que trabalha naquele prédio, o risco é real e invisível.

O SLA que não mede o que importa

SLA de 95% de chamados atendidos no prazo parece excelente. Mas se os 5% restantes incluem o sistema de detecção de fumaça do andar onde ficam os servidores de dados, ou a central de alarme do pavimento com maior concentração de pessoas, o número não diz absolutamente nada sobre segurança.

O indicador agregado esconde a criticidade individual de cada ativo. E é justamente nos ativos mais críticos que as falhas tendem a ser mais complexas, mais caras de resolver e, por isso, mais frequentemente postergadas.

O que os órgãos fiscalizadores precisam exigir agora

A questão não é punir gestores. A questão é reformular o que se exige dos contratos de manutenção predial em edificações públicas.

Alguns pontos que precisam entrar na pauta com urgência:

Rastreabilidade técnica por ativo, não por chamado

O contrato precisa garantir visibilidade sobre a condição de cada sistema crítico, não apenas sobre o volume de atendimentos. Um portal de gestão de ativos que registre histórico, status atual e próximas intervenções previstas é o mínimo para um contrato que se pretende responsável.

Modelos como o operado pela D Serviços, que combinam supervisão de engenheiros com registro técnico por ativo e portal de chamados com rastreabilidade completa, mostram que isso não é luxo de contrato enterprise. É uma questão de governança básica.

Laudos com responsabilidade técnica real

O laudo precisa ser emitido por profissional que efetivamente vistoriou o sistema, com ART ou RRT vinculada, e com validade condizente com a criticidade do ativo. Um laudo de sistema de sprinklers com dois anos de validade em um prédio com alta ocupação é, no mínimo, uma irresponsabilidade documentada.

Fiscalização com critério técnico, não apenas documental

O fiscal do contrato precisa ter capacidade, ou acesso a suporte técnico, para avaliar se o que está no relatório corresponde à realidade do edifício. Isso pode significar vistorias técnicas independentes, auditorias periódicas de sistemas críticos ou supervisão por engenheiros especializados vinculados ao próprio contrato.

Confiar apenas na documentação entregue pelo prestador de serviço é o modelo que gerou o problema. Não pode ser também a solução.

O custo político de ignorar o que já se sabe

Quando um incêndio acontece em um prédio público, a primeira pergunta não é técnica. É política.

"Quem assinou o contrato?" "O laudo estava em dia?" "Por que o sistema falhou?"

E aí todos os relatórios de SLA com 100% de execução não protegem ninguém. Pelo contrário, documentam que havia um processo formal que deveria ter funcionado e não funcionou.

A ilusão documental não protege o gestor. Ela apenas posterga a responsabilização e, no pior dos casos, transforma uma falha evitável em tragédia.

Não é coincidência que incêndios em edificações públicas e privadas frequentemente revelam, nas investigações posteriores, que os documentos de manutenção estavam em ordem. O papel estava. O sistema, não.

Vale a pena também entender como falhas em infraestrutura predial criam efeitos em cadeia difíceis de controlar depois que o sinistro começa: o artigo O efeito dominó do apagão em SP: por que a 'volta rápida' da energia não salva sua operação em 2026 mostra como sistemas interdependentes falham juntos quando a manutenção preventiva é tratada como formalidade.

Perguntas frequentes

Um contrato de facilities com alto SLA garante segurança contra incêndio no prédio?

Não necessariamente. SLA mede cumprimento de prazos de atendimento, não a condição técnica real dos sistemas após cada intervenção. Um alto percentual de execução pode coexistir com sistemas de proteção contra incêndio indisponíveis ou operando abaixo da capacidade mínima exigida.

O laudo técnico de manutenção predial tem validade jurídica em caso de sinistro?

Sim, e pode ser usado tanto para demonstrar diligência quanto para evidenciar omissão. Um laudo desatualizado, emitido sem vistoria efetiva ou sem ART vinculada pode responsabilizar o gestor que o aceitou como válido, além do profissional que o assinou sem respaldo técnico real.

Como um órgão público pode verificar se a manutenção de sistemas de incêndio está realmente sendo feita?

A forma mais confiável é exigir rastreabilidade por ativo, com histórico de intervenções, status atual e responsável técnico identificado em cada registro. Vistorias técnicas independentes periódicas e supervisão por engenheiros especializados, dentro ou fora do contrato principal, são medidas que reduzem significativamente a exposição a riscos não documentados.

Por Larissa Teixeira