A publicação técnica do CREA-SC, em setembro de 2026, não trouxe novidade para quem trabalha no campo. Trouxe urgência. A norma ABNT NBR 5674 já existe. O problema é que a maioria das edificações ainda não tem um plano de manutenção predial NBR 5674 estruturado, executável e rastreável. O resultado aparece nas estatísticas de colapso parcial, nas interdições e nos laudos de emergência que poderiam ter sido evitados com rotinas simples de inspeção.

O que a NBR 5674 exige na prática, além do papel

A norma não é uma lista de intenções. Ela define responsabilidades, periodicidades e critérios de registro. Mas entre o texto normativo e a rotina de campo existe uma lacuna enorme, e é nessa lacuna que os acidentes acontecem.

Para o técnico de campo, os pontos operacionais mais críticos da NBR 5674 são:

  • Definição clara dos sistemas a inspecionar (estrutural, hidráulico, elétrico, vedações, coberturas)
  • Periodicidade mínima por sistema, documentada e seguida
  • Registro formal de cada intervenção, com identificação do responsável técnico
  • Emissão de ART vinculada às atividades de manutenção que exigem habilitação profissional
  • Rastreabilidade das anomalias encontradas e das correções aplicadas

O ponto da ART merece atenção especial. O CREA-SC foi direto no alerta: a ausência de acompanhamento profissional habilitado não é só uma irregularidade burocrática. É um fator que agrava a responsabilidade civil e penal em caso de sinistro.

Manutenção rotineira, preventiva e corretiva: a divisão que organiza o plano

A NBR 5674 trabalha com três categorias. Entender essa divisão é o primeiro passo para montar um plano que funciona fora do papel.

Manutenção rotineira é o que a equipe interna faz no dia a dia: limpeza de ralos, verificação visual de vedações, checagem de quadros elétricos. Baixa complexidade, alta frequência.

Manutenção preventiva é planejada, tem periodicidade definida e requer registro técnico. Aqui entram inspeções de cobertura, medições de isolamento elétrico, testes de pressão hidráulica, verificação de recalques em fundações.

Manutenção corretiva é a resposta a falhas identificadas. A norma exige que ela também seja documentada, com descrição da anomalia, causa provável e solução adotada. Não basta consertar. Tem que registrar.

Como estruturar um plano de manutenção predial NBR 5674 operacional

Um plano que vive só no relatório anual não serve. O técnico precisa de um documento que ele possa consultar na segunda-feira de manhã e saber exatamente o que fazer naquela semana.

Passo 1: Levantamento do patrimônio técnico

Antes de qualquer cronograma, é preciso mapear o que existe. Cada sistema da edificação precisa estar inventariado: idade, histórico de falhas, data da última intervenção, manuais de equipamentos instalados.

Sem esse inventário, o plano é uma sequência de chutes. Com ele, é possível priorizar por criticidade e distribuir os recursos de inspeção de forma inteligente.

Passo 2: Definição de periodicidades por sistema e risco

A norma dá orientações gerais, mas o técnico precisa calibrar as periodicidades com base no histórico real da edificação. Um prédio com infiltrações recorrentes em cobertura precisa de inspeção mais frequente do que um sem histórico de problemas.

Parâmetros práticos para definir periodicidade:

  • Idade do sistema ou componente
  • Frequência de uso
  • Histórico de falhas registradas
  • Criticidade para a segurança dos ocupantes
  • Recomendações do fabricante do equipamento

Passo 3: Atribuição de responsáveis e habilitações

Cada atividade do plano precisa de um responsável identificado. E algumas atividades exigem profissional habilitado com ART. Misturar as duas coisas é um erro que aparece muito nos planos mal estruturados.

Inspeção visual de cobertura pode ser feita por técnico de manutenção. Laudo estrutural, medição de aterramento elétrico, análise de recalque, não. Esses exigem engenheiro habilitado e ART emitida.

Passo 4: Criação de checklists por sistema

O checklist não é burocracia. É a ferramenta que garante que a inspeção foi feita com consistência, independente de qual técnico estava de plantão naquele dia.

Um bom checklist de inspeção elétrica preventiva, por exemplo, inclui:

  • Verificação visual de quadros e disjuntores
  • Teste de funcionamento de dispositivos de proteção (DPS, DR)
  • Medição de temperatura em conexões com termovisor
  • Verificação de identificação de circuitos
  • Inspeção de bandejas e eletrodutos quanto a danos físicos
  • Conferência do estado de cabos e isolamentos visíveis

Cada item marcado é uma evidência. Cada evidência é proteção jurídica para o técnico e para o contratante.

Passo 5: Registro, rastreabilidade e relatório técnico

A NBR 5674 exige que os registros sejam mantidos de forma organizada e acessível. Na prática, isso significa que o relatório de inspeção de hoje precisa ser comparável com o de seis meses atrás. Anomalias recorrentes precisam ser identificadas como tendências, não tratadas como ocorrências isoladas.

Redes como a D Serviços já operam com portal de chamados e gestão de ativos integrada, o que resolve exatamente esse gargalo de rastreabilidade. O técnico registra no campo, o histórico fica disponível para o engenheiro supervisor revisar, e o gestor do cliente acessa o consolidado sem precisar ligar para ninguém.

Os pontos de falha mais comuns nos planos que existem mas não funcionam

Muitas edificações já têm um plano de manutenção. O problema é que eles não funcionam. Depois de anos vendo planos mal executados, alguns padrões de falha se repetem.

Plano genérico copiado de outra edificação

Um plano que não foi feito para aquela edificação específica, com aquele histórico de falhas, aquele tipo de sistema e aquela equipe disponível, vai falhar. Sempre. A NBR 5674 não aceita planos genéricos. A norma fala em "programa de manutenção". Programa pressupõe planejamento específico.

Periodicidades irreais para a equipe disponível

Um plano que exige inspeção semanal em 40 sistemas diferentes, com uma equipe de dois técnicos, não vai ser cumprido. A falta de execução gera registros falsos ou ausência de registros, e os dois cenários são piores do que não ter plano nenhum.

Ausência de revisão anual do plano

A norma prevê revisão periódica do programa de manutenção. Um plano que foi criado em 2020 e nunca foi atualizado não reflete o estado atual da edificação. Sistemas envelhecem. Falhas recorrentes mudam prioridades. O plano precisa acompanhar essa evolução.

Desconexão entre o técnico de campo e o engenheiro responsável

O técnico identifica a anomalia. O engenheiro precisa avaliar e prescrever a correção. Quando essa comunicação falha, a anomalia fica sem solução, sem registro e sem ART. Essa desconexão é o cenário exato que o CREA-SC alerta como risco de colapso estrutural por falta de acompanhamento profissional habilitado.

Vale a leitura de O Mito da Digitalização: Por que sua empresa continuará no escuro mesmo com a 'Rede Inteligente' em 2026, que aborda exatamente como a falta de integração entre campo e gestão cria pontos cegos nas operações, mesmo quando a infraestrutura digital existe.

NBR 14037 ao lado da NBR 5674: o manual do proprietário que ninguém lê

O CREA-SC citou as duas normas juntas, e não é por acaso. A NBR 14037 define o conteúdo mínimo do manual de uso, operação e manutenção das edificações. Sem esse manual, o plano de manutenção começa sem base.

Para o técnico de campo, o manual do proprietário é a fonte primária de informações sobre os sistemas da edificação: especificações de materiais, equipamentos instalados, recomendações do construtor, vida útil projetada de cada componente.

Na ausência do manual, o técnico precisa reconstruir esse inventário a partir de inspeções, fichas técnicas dos equipamentos disponíveis e, quando necessário, laudos de avaliação. É trabalho extra, mas não tem atalho seguro.

Perguntas frequentes

A NBR 5674 é obrigatória para todas as edificações?

A norma é de aplicação nacional e se aplica a edificações em geral. Condomínios, edifícios comerciais e industriais são os casos mais comuns de fiscalização pelo CREA. A obrigatoriedade legal varia por município e estado, mas o descumprimento gera responsabilidade civil e técnica em caso de sinistro, independente da legislação local.

Toda atividade de manutenção predial exige ART?

Não. Atividades de manutenção rotineira e baixa complexidade, como limpeza e verificação visual, podem ser executadas por equipe de manutenção sem ART. Atividades que envolvem avaliação estrutural, sistemas elétricos de média tensão, laudos técnicos ou qualquer serviço que exija habilitação profissional obrigatoriamente precisam de ART emitida pelo engenheiro responsável.

Com que frequência o plano de manutenção deve ser revisado?

A NBR 5674 não define um prazo fixo universal, mas o entendimento técnico consolidado é de revisão anual mínima. Revisões intermediárias são recomendadas sempre que houver alteração significativa nos sistemas da edificação, registro de anomalia grave ou mudança na equipe técnica responsável.

O plano de manutenção predial deixou de ser diferencial competitivo. É requisito mínimo de operação segura. A pergunta que fica para cada técnico de campo é direta: o plano que você executa hoje resistiria a uma auditoria do CREA amanhã?

Por Camila Duarte